在12月15日举办的广东省房协2023年度会员大会上，《广东省住房发展研究报告》正式发布。广东省房协会长王韶分析认为，广东住房刚性需求持续旺盛，改善性需求日益增多，住房市场前景依然广阔。
“广东人口红利还在，尤其是珠三角城市”
王韶指出，房地产离不开人口，不管是7次、6次、5次全国人口普查，广东的人口规模增量都是居全国之首。在2020年，广东人口大约是1.26亿，约占全国9%，比第五次人口普查大约多了4078.75万人，合计比浙江、江苏要多1000多万，再加上山东刚刚好。尽管这两年广东的出生率减少了，但只少了不到30万人，并不影响未来一段时间广东的住房需求。
从流动人口看，2020年广东省流动人口是6063万人，比六普增加2382万人，年均增长5.1%。广东的流动人口约60%为省内流动，省外流入约30%，总的流动人口增加量约等同于浙江和江苏的流动人口增加量的总和。其中，珠三角城市中，深圳、东莞流动人口占80%，广州、中山、惠州、珠海超过60%。
王韶分析认为，广东的人口红利还在，特别是珠三角的人口红利特别明显，“14岁到65岁的劳动人口广东占了77.4%”。广东也是全中国唯一两个还没有进入到老龄化社会的两个省份（另一个是西藏）。不过，广东的农村、乡村的老龄化程度比较严重，但基于人口红利还在，包括城市的活力比较高，所以也能较好地支撑未来整个广东商品住房的平稳发展。
广东近六成城镇家庭人均居住面积不到30平米
王韶指出，广东家庭户规模越来越小，2010年广东城镇家庭户大约是3.11个人/户，到2020年大约是2.68个人每户。一代居在整个广东家庭里面占比越来越高，占整个广东住房供应量的54%。家庭人口不断规模小型化，也为后续住房需求提供足够的保障。
王韶表示，广东经济发展水平全国最高，理应居住条件也是最好的，但其实广东的城镇家庭人均居住现状基本上大多数指标不是倒数第一，就是倒数第二，只有城镇家庭人均居住的房间数才居于全国中位水平。广东城镇家庭人均居住面积30.9平方米，城市不到30平方米，比全国城镇的人均居住面积少了约7.3%，“按照住建部小康居住标准来算，广东城镇家庭居住的标准还差4.1平方米才达到小康”。
据介绍，广东城镇家庭人均居住面积达到30平方米的不到60%，为59.7%；小于20平方米占36.6%，也是全国最差的一个居住标准。深圳、揭阳、东莞、广州的人均居住面积不到30平方米，“所以整个广东住房改善的空间还是比较大的”。
与此同时，广东城镇家庭里，住房来源通过租赁的达50%，城市租房户达55.3%，深圳更低至76.8%，东莞75.3%，广州、中山均是55%，佛山是47.7%。广东城镇家庭2020年买商品房占比26.2%，比全国平均水平低了16%，仅仅比西藏和海南高一点点，“这也说明广东商品房的普及率还比较低，后续的市场比较大”。
中国如今不缺房子，缺的是好房子
王韶指出，中国房地产发展到今天，不缺房子，缺的是好房子。开发商已经从物理空间的提供，转向新生活的引领者，要通过生态、生活、生产、文化、科技+地产这样的模式，推动产城人融合，才能符合国家对房地产高质量发展的要求。
针对当前房地产市场普遍存在的新房去化的问题，王韶认为，之所以有些房子好卖，有一些不好卖，主要是有些房子不宜居，是无效需求。
关于住房保障问题，王韶指出，可能特大超大城市的住房保障任务还很重，但在三四线等城市，他主张通过回购一些“老破小”，来满足整个住房保障的需要，“而不是一味盖新的”。
王韶认为，在今天“人房地钱”联动机制出来之后，未来整个中国的住房市场将会有度有序地向前发展。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬
